به طور کلی هرگونه هزینه ای که برای استفاده از ملک، باید به دولت یا دیگر سازمان ها مثل شهرداری پرداخت شود را بدهی های ملکی می گویند. مالیات بر ملک، قبض آّب، برق، گاز، عوارض شهرداری، جریمه های ساخت و ساز موضوع ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و … برخی از بدهی های ملک به شمار می روند. اصولاً مالکی که ملک را در تصرف دارد و حقوق مالکانه خود را نسبت به آن اجرا می کند، مسئول پرداخت هزینه ها و بدهی های ملک می باشد. معمولاً هر کدام از بدهی های ملکی می بایست در ظرف مدت زمان مشخصی که قانون تعیین می کند، پرداخت شوند. برای مثال مهلت پرداخت مالیات بر املاک معمولاً تا پایان سال مالی است.
همچنین بخوانید وکیل دعاوی ملکی
چنانچه مالک ملک نسبت به فروش آن اقدام نماید، در ضمن قرارداد یا مبایعه نامه طرفین ممکن است در خصوص مسئولیت پرداخت بدهی های ملک به شکل خاصی توافق نمایند. مثلاً ممکن است توافق کنند که مسئولیت پرداخت تمام بدهی های پیشین ملک، با خریدار است. همچنین طرفین ممکن است پرداخت بدهی های ملک را میان خود تقسیم کنند یا به هر نحو دیگری در مورد آن تعیین تکلیف نمایند. این موضوع از ماده ۱۰ قانون مدنی و اصل آزادی قراردادها برداشت می شود. به موجب اصل آزادی قراردادها، طرفین می توانند در مورد تعهدات قراردادی از قبیل پرداخت بدهی های ملک، تنظیم سند رسمی و … تراضی نمایند.
در صورتی که مبایعه نامه نسبت به تعیین مسئول پرداخت بدهی های ملک ساکت باشد، مسئولیت پرداخت بدهی هایی که پیش از انتقال مالکیت به خریدار حادث شده، با فروشنده (مالک سابق) می باشد. اما اگر بدهی های ملکی پس از انعقاد قرارداد و انتقال مالکیت ملک حادث شد، مسئولیت پرداخت آن با خریدار (مالک جدید) است.
دعوای الزام به پرداخت بدهی های ملک
همانطور که اشاره شد اصل بر این است که بدهی های ملک را باید مالک آن پرداخت کند. در مواردی ممکن است بدهی هایی که در زمان مالکیت مالک سابق حادث شده، برای خریدار معلوم نباشد و این بدهی ها پس از انتقال مالکیت مطالبه شوند. برای مثال ممکن است مالک جریمه های اضافه ساخت را پرداخت نکرده باشد. در این شرایط هرچند رابطه حقوقی مالک سابق با ملک خاتمه پیدا کرده است، لیکن مسئولیت پرداخت بدهی های ملک همچنان با مالک سابق و بر عهده او است. در نتیجه چنانچه مالک سابق از پرداخت بدهی های ملک خودداری نمود، مالک جدید می تواند بر علیه او در دادگاه عمومی حقوقی طرح دعوا کند.
جهت طرح دعوای الزام مالک به پرداخت بدهی های ملک، با توجه به غیر منقول بودن موضوع دعوا، خواهان می بایست به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مراجعه نماید. به طور کلی هرگاه موضوع دعوا، اموال غیر منقول از قبیل زمین، آپارتمان و … باشد، برای طرح دعوای حقوقی، خواهان می بایست دعوا را در دادگاهی اقامه نماید که ملک موضوع دعوا در حوزه قضایی آن قرار دارد. برای مثال چنانچه محل وقوع ملک اصفهان باشد، برای اقامه دعوای الزام به پرداخت بدهی های ملک باید به دادگاه عمومی و حقوقی شهرستان اصفهان مراجعه کرد.
طرح دعوای الزام به پرداخت بدهی های ملک مستلزم نگارش و تقدیم دادخواست به دادگاه است. دادخواست برگه چاپی مخصوصی است که باید موارد زیر در آن قید گشته و به امضای خواهان برسد:
- نام، نام خانوادگی، نشانی و سایر مشخصات هویتی خواهان.
- نام، نام خانوادگی، نشانی و سایر مشخصات هویتی خوانده.
- موضوع دعوا که در این مورد عبارت است از: الزام به پرداخت بدهی های ملک.
- بهای خواسته
- مدارک و مستندات دعوا از قبیل مبایعه نامه و …
شیوه اجرای حکم محکومیت به پرداخت بدهی های ملک
با تحویل دادخواست توسط مدیر دفتر و ارائه رسید به خواهان، رسیدگی به دعوا آغاز می گردد. مدیر دفتر پرونده را به نظر قاضی رسانده و در صورتی که کامل باشد، قاضی دستور تعیین وقت رسیدگی را صادر می کند. سپس مدیر دفتر نسبت به تعیین وقت رسیدگی و ابلاغ احضاریه به خواهان و خوانده اقدام می کند. حداقل بین روز ابلاغ تا روز رسیدگی می بایست پنج روز فاصله باشد. پس از تشکیل جلسه رسیدگی دادگاه دلایل و مستندات خواهان و خوانده را بررسی می کند و نسبت به صدور قرارهای مورد نیاز از جمله قرار معاینه محلی، قرار کارشناسی و … اقدام می نماید.
پس از اعلام ختم دادرسی، قاضی موظف است فی المجلس یا اگر نشد نهایتاً تا یک هفته نسبت به صدور رای اقدام نماید. چنانچه دادگاه حکم محکومیت مالک به پرداخت بدهی های ملک را صادر نمود، مالک موظف است ظرف مدت معینی (ده روز پس از ابلاغ حکم) نسبت به پرداخت بدهی های ملک مبادرت به عمل آورد. اگر محکوم علیه از پرداخت بدهی های ملک خودداری نماید، مطابق با قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، بدهی های مورد حکم از سایر اموال و دارایی محکوم علیه وصول می شود. طبق ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی چنانچه محکوم علیه بدون عذر موجه از پرداخت محکوم علیه خودداری نماید، به درخواست محکوم له زندانی می شود تا این که یا محکوم به را پرداخت نماید، یا مالی از او پیدا شود که بتوان نسبت به وصول محکوم به از آن اقدام نمود.
نکات پایانی در خصوص دعوای پرداخت بدهی های ملک
به طور کلی مسئولیت پرداخت بدهی های ملک از قبیل مالیات، عوارض، قبوض امتیازات و … با شخصی است که ملک در مالکیت او قرار داشته یا از منافع آن استفاده می کند. به هر دلیلی مالکیت ملک به دیگری انتقال یابد، مسئولیت پرداخت بدهی های ملک همچنان با کسی است که هزینه ها در زمان مالکیت او ایجاد شده است. برای مثال اگر معلوم شود در زمان انعقاد قرارداد، برای ملک بدهی هایی موجود بوده که خریدار از آنها بی خبر بوده است، مالک سابق مسئول پرداخت بدهی های ملک خواهد بود. همانطور که گذشت، در صورتی که مالک سابق از پرداخت بدهی های ملکی خودداری نماید، مالک جدید می تواند بر علیه او در دادگاه حقوقی دعوای الزام به پرداخت بدهی های ملک طرح کند.
