وینکل

۲ مطلب با کلمه‌ی کلیدی «پرونده ملکی» ثبت شده است

نکاتی درباره قوانین مشارکت در ساخت

طی سالهای گذشته افزایش قیمت ساختمان و نیز هزینه های ساخت باعث گردیده است که مالکین املاک فرسوده جهت نوسازی ملک خود ناگزیر به عقد قرارداد با سازندگان باشند و در این قراردادها برای طرفین تعهداتی وجود دارد که بایستی افراد نسبت به ایفای این تعهدات به طور کامل اقدام نمایند لیکن در برخی موارد افراد به دلایل مختلفی از ایفای تعهداتی که به عهده دارند امتناع می ورزند و در قرارداد مشارکت در ساخت ، سازنده از ساخت ملک مطابق شرایط فی مابین و ساخت ملک با اوصاف مقرر خودداری می نماید ویا مالکین از تنظیم سند رسمی و انتقال ملک نسبت به سهم سازنده امتناع می ورزند که این موضوع منشا دعاوی گسترده و پیچیده ای می گردد که بخش عظیمی از پرونده های سیستم قضایی را به خود اختصاص داده است معمولا در این قبیل قرارداد ها برای عدم و یا تاخیر در انجام تعهد خسارت و وجه التزام مقرر می گردد لیکن این وجه التزام با تعهد اصلی قابل جمع است و متعهد بایستی نسبت به انجام مورد تعهد اقدام نماید و در غیر اینصورت از طریق دادگاه به انجام آن کار الزام می گردد و در صورتی که از انجام رای دادگاه نیز خودداری نماید ، مورد تعهد توسط شخص ثالث و به حساب متعهد تحت نظر دادگاه به اجرا گذارده می شود در بیشتر موارد سازندگان اصل تعهد را اجرا نموده اند و اختلاف صرفا در خصوص اوصاف و شرایطی است که در قرارداد مشارکت در ساخت تعیین شده از قبیل نوع مصالح بکار رفته در بنا و نوع تجهیزاتی که بایستی سازنده در ساختمان بکار میبرده است در این موارد رویه دادگاه ها به جبران اختلاف ارزش نوع تعهد با آنچه به موقع اجرا گذاشته شده است، می باشد البته اختلافات ناشی از تنظیم ناصحیح قرارداد مشارکت در ساخت نیز بسیار است چرا که نظر به فنی و تخصصی بودن این عمل (تنظیم قرارداد) بایستی توسط وکیل متخصص در این زمینه تنظیم گردد که متاسفانه عموم مردم نسبت به این موضوع بی تفاوت می باشند و همین کم توجهی باعث سردرگمی و تفسیر های متفاوت از قرارداد می شود و در نتیجه موجب ضرر اساسی به اشخاص می گردد لذا توصیه می شود تا پیش از تنظیم قرارداد با یک وکیل متخصص در زمینه قراردادها مشاوره نمایید.

برای مطالعه مقاله نحوه شکایت حفر چاه غیرمجاز چگونه است؟ کلیک کنید.

نکاتی درباره قوانین مشارکت در ساخت

در ایران، قوانین مشارکت در ساخت بر اساس قانون مدنی و مقررات مربوط به اجرای آن تنظیم می‌شود. برای انجام قرارداد مشارکت در ساخت، قابل ذکر است که حقوق و تعهدات هر دو طرف (مالک و سازنده) باید بر اساس قوانین و مقررات مربوط به قراردادها و مشارکت در ساخت تنظیم شود.

به طور کلی، در قرارداد مشارکت در ساخت باید به موارد زیر توجه شود:

۱- اوصاف ساختمان: توضیحات دقیق درباره نوع و کیفیت مصالح ساختمان، نوع تجهیزات و متریال‌های استفاده شده در ساختمان بایددر قرارداد مشارکت در ساخت مشخص شود. همچنین، باید توضیح داده شود که کدام طرف مسئول تهیه و خرید مصالح است و هزینه آن را پرداخت می‌کند.

۲- تعهدات طرفین: تعهدات هر دو طرف در قرارداد مشارکت در ساخت باید به طور دقیق و کامل تعریف شوند. مثلاً، مالک باید تعهد کند که هزینه‌های مربوط به ساختمان را به موقع و بدون تأخیر پرداخت کند و سازنده باید تضمین کند که کار خود را به موقع و با کیفیت انجام خواهد داد.

۳- زمانبندی ساخت: باید زمانبندیساخت ساختمان در قرارداد مشارکت در ساخت مشخص شود. باید به موعد تحویل ساختمان، زمان‌بندی انجام کارهای مختلف و هر یک از مراحل ساخت اشاره شود. همچنین، باید تعیین شود که در صورت تأخیر در ساخت، چه مسئولیت‌هایی بر عهده هر طرف است.

۴- قیمت و پرداخت: قیمت کل ساختمان و شرایط پرداخت آن باید در قرارداد مشارکت در ساخت مشخص شود. باید توضیح داده شود که پرداخت به صورت چند مرحله‌ای یا در یک مرحله صورت می‌گیرد و همچنین باید شرایط پرداخت قیمت و توضیحات دقیق درباره‌ی اینکه چه مواردی در قیمت ساختمان شامل می‌شود و چه مواردی جداگانه پرداخت می‌شوند، ذکر شود.

۵- خسارت‌ها: در قرارداد مشارکت در ساخت، باید تعیین شود که در صورتی که هر یک از طرفین از انجام تعهدات خود عقب بماند، چه میزان خسارتی باید پرداخت شود. همچنین، باید توضیح داده شود که در صورتی که در اجرای قرارداد مشکلی پیش بیاید، چه رویه‌هایی برای حل و فصل آن وجود دارد.

۶- شرایط خاتمه: در قرارداد مشارکت در ساخت، باید شرایط خاتمه قرارداد و رویه‌های لازم در صورت پایان قرارداد مشارکت در ساخت مشخص شود. همچنین، باید توضیح داده شود که در صورت فسخ قرارداد، چه میزان پرداخت باید صورت گیرد و چه موارد دیگری باید در نظر گرفته شود.

در ایران، برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، می‌توانید از خدمات یک وکیل متخصص در این زمینه استفاده کنید. همچنین، در صورت داشتن سوالات و ابهامات، می‌توانید با سازمان نظام مهندسی ساختمان تماس بگیرید. در کل، توجه به جزئات در قرارداد مشارکت در ساخت و تنظیم درست و صحیح آن، می‌تواند به جلوگیری از اختلافات و دعاوی در آینده کمک کند.

برای مطالعه مقاله نکات مهم درباره قانون عقد مزارعه! کلیک کنید.

سوالات متداول

در ادامه به برخی از سوالات متداول درباره قوانین مشارکت در ساخت پاسخ داده شده است:

۱- چه کسانی می‌توانند در قرارداد مشارکت در ساخت شرکت کنند؟
هر فرد یا شرکتی که املاک و مستغلاتی را دارد و نیاز به ساخت یا نوسازی دارد می‌تواند در قرارداد مشارکت در ساخت شرکت کند. همچنین، هر شرکتی که تخصص و توانایی لازم برای ساخت یا نوسازی ساختمان را دارد، می‌تواند در قرارداد مشارکت در ساخت شرکت کند.

۲- در قرارداد مشارکت در ساخت باید به موارد زیر توجه شود:

  • اوصاف ساختمان: نوع و کیفیت مصالح ساختمان، نوع تجهیزات و متریال‌های استفاده شده در ساختمان باید در قرارداد مشارکت در ساخت مشخص شود. همچنین، باید توضیح داده شود که کدام طرف مسئول تهیه و خرید مصالح است و هزینه آن را پرداخت می‌کند.
  • تعهدات طرفین: تعهدات هر دو طرف در قرارداد مشارکت در ساخت باید به طور دقیق و کامل تعریف شوند. مثلاً، مالک باید تعهد کند که هزینه‌های مربوط به ساختمانرا به موقع و بدون تأخیر پرداخت کند و سازنده باید تضمین کند که کار خود را به موقع و با کیفیت انجام خواهد داد.
  • زمانبندی ساخت: باید زمانبندی ساخت ساختمان در قرارداد مشارکت در ساخت مشخص شود. باید به موعد تحویل ساختمان، زمان‌بندی انجام کارهای مختلف و هر یک از مراحل ساخت اشاره شود. همچنین، باید تعیین شود که در صورت تأخیر در ساخت، چه مسئولیت‌هایی بر عهده هر طرف است.
  • قیمت و پرداخت: قیمت کل ساختمان و شرایط پرداخت آن باید درقرارداد مشارکت در ساخت مشخص شود. باید توضیح داده شود که پرداخت به صورت چند مرحله‌ای یا در یک مرحله صورت می‌گیرد و همچنین باید شرایط پرداخت قیمت و توضیحات دقیق درباره‌ی اینکه چه مواردی در قیمت ساختمان شامل می‌شود و چه مواردی جداگانه پرداخت می‌شوند، ذکر شود.
  • خسارت‌ها: در قرارداد مشارکت در ساخت، باید تعیین شود که در صورتی که هر یک از طرفین از انجام تعهدات خود عقب بماند، چه میزان خسارتی باید پرداخت شود. همچنین، ب- چه تاثیراتی دارد اگر در قرارداد مشارکت در ساخت جزئیات دقیقی مشخص نشود؟
    اگر در قرارداد مشارکت در ساخت جزئیات دقیقی مشخص نشود، احتمال بروز اختلافات و دعاوی بین طرفین افزایش می‌یابد و به نتیجه‌گیری درست درباره حقوق و تعهدات هر طرف دشوار می‌شود. از این رو، توصیه می‌شود تمام جزئیات و شرایط قرارداد مشارکت در ساخت به دقت مشخص شود و همه موارد از جمله مسئله زمانبندی، قیمت، اوصاف ساختمان و تعهدات طرفین به صورت دقیق و کامل در قرارداد می‌شود. به علاوه، در صورتی که جزئیاتی در قرارداد مشخص نشده باشد، قوانین و مقررات مربوط به قراردادها و مشارکت در ساخت باید به صورت کلی و با توجه به شرایط موجود پیش‌بینی شوند.

۳- آیا پرداخت پیش‌پرداخت در قرارداد مشارکت در ساخت قانونی است؟
بله، پرداخت پیش‌پرداخت در قرارداد مشارکت در ساخت قانونی است و براساس قوانین و مقررات مربوط به قراردادها و مشارکت در ساخت، می‌تواند صورت گیرد. همچنین، شرایط و میزان پیش‌پرداخت در قرارداد باید به صورت دقیق و دقیق تعیین شود و باید مطمئن شد که شرایط پیش‌پرداخت مربوط به هر طرف دقیقاً در قرارداد مشخص شده است. همچنین، در صورت پرداخت پیش‌پرداخت، باید تعیین شود که در صورت انصراف از ساختمان، چه مقدار از پیش‌پرداخت قابل بازگشت است و چه مبالغی برای پرداخت خسارت به کدام طرف تعلق می‌گیرد.

۴- آیا قرارداد مشارکت در ساخت باید به صورت کتبی باشد؟
بله، قرار

,پرونده ملکیمشاوره دعاوی حقوقیموسسه حقوقیوکیل پایه یک دادگستریوکیل دعاوی ملکی

 

۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
وینکل وینکل

دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی چیست؟

دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی یکی از دعاوی بسیار رایج و مطرح در حوزه املاک بخصوص آپارتمان و خانه های مسکونی جدید التاسیس است. این دعوا از جمله دعواهای غیر مالی است و دادگاه ذی‌صلاح جهت رسیدگی به آن دادگاه نزدیک به محل قرارگیری ملک است.

شرایط ایجاد دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی

دعوی الزام به صورت مجلس تفکیکی تحت شرایط خاصی قابل تنظیم است. به همین دلیل در رابطه با املاکی که دارای سند مالکیت باشند طرح چنین دعوایی امکان پذیر نخواهد بود. به طور کلی این نوع دعوا تنها زمانی قابل تنظیم است که پیش تر سند مالکیت برای ملک مورد نظر صادر نشده باشد. زیرا املاکی که دارای سند مالکیت هستند بر اساس قانون طرح دادخواست صورت مجلس تفکیکی برای آن ها غیر قابل پیگیری است.

همچنین ببینید بهترین وکیل دعاوی ملکی

هدف از طرح دعوای الزام

به طور کلی افراد با طرح دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی اهدافی را دنبال می کنند که عبارت‌اند از:

●       تنظیم تفکیک نامه میان مالکین مشاعی.

●       به فروش رساندن قطعات مفروزی.

●       کمک به صدور مالکیت قطعات مفروزی.

نحوه طرح دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی

زمانی که یکی از طرفین درباره اخذ صورت مجلس تفکیکی کم‌کاری کند طرف مقابل می تواند اقدام به طرح دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی کند. برای انجام این کار لازم است ابتدا به مراجع قضایی مراجعه کرد و دادخواستی در همین رابطه تنظیم و آن را به دادگاه تسلیم کرد. در متن دادخواست یکی از طرفین به عنوان خواهان و طرف دیگر به عنوان خوانده معرفی می شوند. سپس طرفین دعوا در تاریخ و زمان مشخصی به دادگاه فراخوانده می شوند.

لازم به ذکر است که اگر ملک مورد مناقشه دارای چندین مالک باشد باید همگی آن ها در دادگاه حضور پیدا کنند. به این معنی که دعوای مذبور باید از سوی تمام مالکان ملک طرح گردد. بنابراین اگر شخص خواهان تنها نام آخرین و یا یکی از مالکان را در متن دادخواست قید کرده باشد دعوای مورد نظر از طرف دادگاه رد می شود.

دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی بعد از طی مراحل مقدماتی به طور جدی در دادگاه مورد بررسی قرار می گیرد. سپس بر اساس مدارک و ادله های ارائه شده دادگاه رأی نهایی را صادر می کند.

اقدام مؤثر در جلوگیری از طرح دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی

بهترین کار جهت جلوگیری از طرح دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی اخذ صورت مجلس تفکیکی از دفتر ثبت اسناد است. به این ترتیب که پس از آنکه ساختمانی با تعداد واحدهای مشخص بنا شد لازم است نسبت به اخذ تأییدیه مهندس ناظر اقدام کرد. با گرفتن تائیدیه مهندس ناظر می توان عملاً و به طور قانونی گواهی پایان کار را از شهرداری اخذ کرد. حال اگر ساختمان احداث شده شخصی باشد و همچنین در محدوده قانونی شهر باشد باید بر اساس ماده قانونی ۱۰۱ شهرداری ها و همچنین سند مالکیت خود اقدام کرد. البته در خصوص آپارتمان ها مسئله اندکی متفاوت خواهد بود و آنچه که حائز اهمیت است پایان کار شهرداری است. به این معنی که عمل تفکیک طبق قانون آپارتمان ها انجام می گیرد.

در مرحله بعدی جهت جلوگیری از طرح دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی مالک ملکی که از لحاظ مالکیت شخصی است باید نقشه تفکیکی را به دفتر اسناد تقدیم کند. سپس درخواست صورت مجلس تفکیکی کند. همچنین اگر ملک آپارتمانی باشد باید مالکین و یا مالک گواهی پایان کار را به دفتر ثبت اسناد رسمی ارجاع دهند و خواهان صورت مجلس تفکیکی درباره ملک خود شوند. در مرحله بعدی کارشناس از ملک بازدید کرده و اقدام به قید مشخصات بخش های مختلف هر واحد و مشاعت آن می کند. سپس مشاهدات و تحقیقات خود را در قالب پرونده ای کامل به اداره ثبت اسناد تسلیم می کند تا حکم صورت مجلس تفکیکی صادر شود. بعد از صدور حکم، مالک یا مالکان ملک اقدام به تنظیم تفکیک نامه می کنند و آن را امضاء می کنند و این به معنی مشخص شدن سهم هر مالک و جلوگیری از بروز طرح دعوای مربوطه است.

مدارک لازم برای طرح دعوای صورت مجلس تفکیکی

برای تهیه دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی ابتدا باید مشخصات شخصی و هویتی فرد درخواست کننده و مدارک مثبت مالکیت ملک مانند سند تعهد و مبایعه نامه یا بیع و انتقال تهیه شوند. سپس آن ها را ضمیمه دادخواست کرده و به مراجع قضایی ارجاع داد. بهتر است یادآور شویم که طرح این نوع دعوا تنها در مورد املاکی خواهد بود که از قابلیت افراز و تفکیک برخوردار باشند.

نکات طلایی در خصوص دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی

پیش تر نیز شرح دادیم که تهیه و تنظیم دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی تحت شرایط خاصی امکان پذیر است. حال علاوه بر شرایط یاد شده لازم است چندین نکته مهم و اساسی در رابطه با آن مورد توجه قرار بگیرند که مهم ترین آن ها عبارت‌اند از:

●       در صورت مجلس تفکیکی یا همان سند تفکیکی تنها ویژگی های اربعه که شامل شمال، جنوب، شرق، غرب می شوند برای هر واحد یا ساختمان لحاظ می شوند.

●       در صورت مجلس تفکیکی مالکیت اختصاصی واحدها در نظر گرفته نمی شود.

●       برای طرح دعوای مربوطه باید گواهی پایان کار ساختمانی که از شهرداری منطقه قابل اخذ است را در دست داشت.

●       در صورت در دسترس نداشتن گواهی پایان کار شخص خواهان یا همان متقاضی طرح دعوا می تواند صورت مجلس تفکیکی از دادگاه ذی‌صلاح طلب کند.

●       تنظیم صورت مجلس تفکیکی به نوعی پیش نیاز و مقدمه اخذ تقسیم نامه و تنظیم سند رسمی است.

●       دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را می توان ضمن طرح دادخواست مربوطه درخواست کرد.

●       گرفتن تائیدیه شهرداری جهت اخذ صورت مجلس تفکیکی لازم و ضروری است.

● برای اراضی و املاکی که در خارج از حریم شهری واقع شده اند باید طبق آئین نامه اراضی جهت تفکیک و صدور الزام به دریافت صورت مجلس تفکیکی آن ها اقدام کرد. در غیر این صورت مسئله تفکیک غیر قابل اجرا خواهد بود.

● تفکیک ملک یا املاک بخصوص بناهای مسکونی در اداره ثبت اسناد بر اساس دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها انجام خواهد شد.

کلام پایانی:

دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی را می توان به کمک یک وکیل با تجربه تنظیم کرد و سپس آن را در مراجع قضایی مورد پیگیری قرار داد. به طور حتم وکلای متخصص ملکی در این حوزه قادرند در مدت زمانی اندک دعواهای حقوقی از این دست را به نتیجه برسانند.

۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
وینکل وینکل