هنگامی که قصد دارید معامله ملکی انجام دهید، بهتر است قبل از اقدام به این کار، اطلاعات حقوقی و آگاهی تان را در این زمینه بالا ببرید تا از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری نمایید.
انواع معامله ملکی دارای نکات اساسی هستند، که با توجه به حساسیتی که در این نوع معاملات وجود دارد، عدم رعایت این نکات منجر به بی اعتبارشدن معامله می گردد.
معاملات ملکی چیست:
مهمترین امر در زندگی افراد را می توان معاملات ملکی دانست. زیرا ما هر روز این معاملات را انجام نمی دهیم و با قوانینش نیز آشنا نیستیم. بنابراین برای اینکه معامله ملکی را به بهترین نحو انجام دهیم، آشنایی با قوانین انواع معامله ملکی لازم و ضروری می باشد.
شروط معاملات:
هر معامله ملکی شروط خاصی دارد که عبارت است از: قصد و رضا، یعنی دو طرف به انجام معامله تمایل داشته و راضی باشند. اهلیت، یعنی دو طرف صلاحیت و توانایی انجام معامله را داشته باشند. مورد معامله مشخص و معین باشد. در نهایت مورد چهارم هم مشروعیت است.
انواع معامله ملکی:
معامله ملکی انواع مختلفی دارد که عبارتند از: خرید و فروش، اجاره، پیش فروش.
معامله ملکی که در رهن بانک است:
معامله ملکی که در رهن بانک است به دلیل حمایت از حقوق رهن گیرنده ممنوع می باشد. بعد از تسویه کردن بدهی راهن می تواند مال را از مرتهن پس بگیرد. اگر راهن نتواند بدهی اش را تسویه کند، مرتهن می تواند مال رهنی را بفروشد و طلب خود را از آن بردارد.
در معامله ملکی چنانچه میزان مالی که در رهن است بیشتر از بدهی باشد، مرتهن می تواند میزان طلب خود را از مال بردارد و مابقی را به راهن بازگرداند.
بانک ها در قبال وام و تسهیلاتی که به مشتریان می پردازند، از آنها جهت بازپرداخت تضمین دریافت می نمایند. این تضمین در رهن بانک می ماند تا زمان تسویه بدهی.
به این ترتیب ملکی که در رهن بانک است تا زمان تسویه حساب، در تصرف بانک می ماند. بنابراین خرید و فروش ملکی که در رهن بانک است مجاز نمی باشد. زیرا اگر مشتری نتواند بدهی خود را به بانک بپردازد، بانک می تواند با فروش آن ملکی که در رهن است، بدهی اش را وصول کند.
چگونه ملکی که در رهن بانک است را بفروشیم؟
حال چگونه ملکی که در رهن بانک است را بفروشیم؟ اگرچه این امر مجاز نیست، اما برای فروشش تدابیری اتخاذ شده مثل: انتقال تسهیلات بانکی گرفته شده به خریدار، یا فک رهن کردن آن ملکی که در نزد بانک به صورت رهن است.
قانون گذار در اینجا بنا به شرایطی معامله ملک در رهن بانک را مجاز دانسته، که در صورت وجود شرایط لازم امکان انجام این معاملات وجود خواهد داشت.
فسخ معامله ملکی:
در معامله ملکی لازم که بدانیم فسخ به چه معناست. واژه‌ی فسخ به معنی نقض و زایل گردانیدن است. اما در اینجا به معنای انحلال ارادی یک قرارداد می باشد. این امر می تواند توسط هر دو طرف معامله یا یکی از آنها، یا شخص ثالثی صورت پذیرد. در کلیه موارد شرایط خاصی برای به هم زدن معامله وجود دارد.
نکته قابل توجه این است که کلیه قراردادهای ملکی از قبیل خرید و اجاره، از بندهای قرارداد می باشد. در آن بند به دو طرف مدت زمان مشخصی اجازه می دهند با رعایت قوانین و همچنین ارائه دادن دلیل موجه، قرارداد را فسخ نمایند.
در مواردی بدون خواندن قرارداد اقدام به امضا و خرید ملک می کنید، غافل از اینکه به دلایل مختلف تنظیم کننده سند یک بند خاص را به قرارداد اضافه کرده و در سند تنظیم کرده است. این بند یک جمله ی خیلی ساده است که بنابر آن دیگر به هیچ دلیلی امکان فسخ معامله را ندارید. آن جمله این است، اسقاط کافه خیارات.
مطابق قانون دو طرف معامله ملکی طی مدت زمان معینی که در سند قید شده، می توانند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نمایند. اما در صورت درج جمله اسقاط کافه خیارات، هر یک از دو طرف هیچ گونه حقی را برای فسخ قرارداد ندارند و از این حق محروم می شوند.
خیار به چه معناست:
به داشتن اختیار برای به هم زدن معامله در اصطلاح حقوقی، خیار می گویند. بنابراین خیارات به معنای اختیاراتی است که دو طرف معامله جهت فسخ آن دارند.
در واقع فسخ معامله ملکی باید با رضایت دو طرف معامله انجام شود. اما این امر می تواند به شکل کاملا یک طرفه و بدون اطلاع داشتن طرف دوم هم صورت پذیرد. این مورد در مراجع قانونی که مورد قرارداد اعم از اجاره و یا خرید ملک در این مرجع مثل بنگاه معاملات ملکی واقع شده است، انجام می شود.
اما چناچه هر دو طرف معامله ملکی در مورد فسخ بنا به دلایل مشخصی توافق داشته باشند، این امکان برای هر دو آنها وجود خواهد داشت.
در مواقعی نیز فسخ قرارداد بر طبق قانون صورت می پذیرد. اگر یکی از مقامات قانونی به نتیجه برسد که عقد قرارداد ملک ممکن است باعث ضرر و زیان یکی از دو طرف معامله گردد، در این صورت می تواند دستور فسخ قرارداد را صادر نماید.
شرایط فسخ:
فسخ نیز شامل شرایطی است که عبارتند از: قصد، یعنی فردی که فسخ کننده قرارداد است باید انحلال را اراده نماید. رضا، یعنی فردی که فسخ کننده قرارداد است باید به فسخ معامله راضی باشد، زیرا اگر با اکراه این کار را انجام دهد فسخ اثر حقوقی ندارد. اهلیت، یعنی شخصی که می خواهد عمل حقوقی را فسخ نماید، باید اهلیت داشته و از نظر سن و عقل هم هیچ مشکلی نداشته باشد.
ابطال معامله ملکی:
بطلان به معنی باطل یا تباه شدن است و در اصطلاح حقوقی به معنای بی اعتباری می باشد. معامله هم به معنی خرید و فروش مال است و معنی عرفی معامله هم همین است. اما در اصطلاح حقوقی، معامله دارای معنای خیلی گسترده تری است، که قرارداد های بسیاری را شامل می شود. بنابراین بستن قرارداد و عقد معامله، تعاریف مشابهی دارند. قراردادی که شرایط لازم جهت صحت معامله را ندارد، قرارداد باطل است. به همین علت از هنگام تشکیل، آن قرارداد فاقد وجاهت قانونی بوده و بی اعتبار است. اینگونه معاملات و قراردادهای باطل هیچ گونه تأثیر حقوقی را در بر ندارند.
ابطال معامله ملکی یعنی بی اعتباری و انحلال یک معامله. در حالت کلی معامله صحیح فرض می شود زیرا همیشه اصل بر صحت معاملات است، مگر خلافش ثابت شود. بنابر نظام حقوقی که ایران دارد، همواره اصل بر صحت قراردادهاست. طبق قانون هر قرارداد و توافقی که خلاف شرع و قانون نباشد معامله ای نافذ می باشد.
اگر دو طرف در معامله ملکی اقدام به بستن قرارداد کرده و سپس یکی ادعای باطل بودن آن قرارداد را کند، فرد خواهان باید در دادگاه قضایی ادعای خودش را به اثبات برساند. دادگاه بعد از بررسی ادعا و شرایط قرارداد، در مورد صحت یا بطلان آن اقدام به صدور حکم می کند.
در حالتی که قرارداد معامله ملکی امضا شده باشد، اما به هر صورت باطل شده باشد، فرد متضرر با طرح دادخواست می تواند از دادگاه درخواست صادر نمودن حکم جهت اعلام بطلان قرارداد را بنماید. طبق نظر مراجع قانونی، ابطال معامله و قراردادی که باطل بوده، تحصیل حاصل محسوب شده و بر همین اساس از نظر عقلانی هم تحصیل حاصل امری کاملا محال است. دادگاه هم اقدام به باطل کردن معامله ننموده و فقط بطلان معامله باطل را اعلام می نماید.
لزوم مشاوره در زمینه های ملکی:
با عنایت به نکات فوق و پیچیدگی و ابهامات و حساسیتی که در دعاوی بطلان قرارداد حس می شود، لازم است قبل از اقدام برای این دادخواست حتما با وکلا و کارشناسان خبره ما در زمینه انواع دعاوی ملکی مشورت نموده تا هیچ گاه متضرر نشوید.
